Mercado inmobiliario en alerta: el fin parcial del cepo al dólar no impacta en ventas, pero genera incertidumbre en escrituras y alquileres
El nuevo esquema cambiario debutó este lunes con una medida largamente esperada: la posibilidad de comprar dólares de forma libre, marcando un giro significativo en la política monetaria del país. El billete verde cerró la jornada en torno a los 1.230 pesos, sin sobresaltos ni corridas. Sin embargo, la gran incógnita ahora es cómo impactará esta flexibilización en sectores sensibles como el inmobiliario. En ese contexto, Diego Ferreyra, tesorero del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), ofreció este martes un análisis detallado sobre los posibles efectos de este cambio en la dinámica del mercado.
Una apertura sin sacudones, pero con atención al dólar oficial
Según Ferreyra, el levantamiento parcial del cepo no representa un sacudón para el sector inmobiliario en términos generales. «Las operaciones pactadas en dólares billete o las propiedades en oferta en esa moneda no deberían experimentar modificaciones inmediatas», explicó. Esto se debe, principalmente, a que la mayoría de las operaciones se concretan con dólares previamente ahorrados por los compradores, lo que desacopla en parte al sector de las fluctuaciones del tipo de cambio.
El crédito hipotecario, la primera variable sensible
No obstante, el impacto podría sentirse en dos áreas específicas. La primera, las operaciones en curso financiadas con créditos hipotecarios en pesos. Ferreyra recordó que estos créditos se otorgan en moneda local y que, hasta ahora, el tipo de cambio utilizado como referencia era el dólar MEP. “Hay que esperar la evolución de los próximos días. Si el dólar oficial se mantiene por debajo del MEP, no habría una gran repercusión. Pero si se invierte la relación, podrían aparecer diferencias a cubrir”, advirtió.
Este escenario introduce un factor de inestabilidad para quienes están en pleno proceso de compra y tomaron decisiones con un tipo de cambio diferente al actual. El riesgo no es menor: variaciones en la cotización podrían traducirse en un desfase entre el crédito recibido y el valor real de la propiedad pactado en dólares.
Las escrituras, otro punto donde se sienten los efectos
El segundo factor destacado por Ferreyra es el encarecimiento de los gastos de escrituración, ya que estos se calculan al tipo de cambio oficial, no al MEP. Con la eliminación del cepo, y ante un dólar oficial más alto, los costos de escriturar podrían crecer, afectando directamente el bolsillo del comprador. “Esto sí puede derivar en un aumento real en los costos al momento de concretar una compra”, remarcó.
El alquiler, atado al impacto inflacionario
Si bien el mercado de compraventa parece relativamente estable en el corto plazo, el mercado de alquileres se encuentra en una posición mucho más volátil. Ferreyra explicó que cualquier impacto de la medida cambiaria sobre la inflación, las tarifas y el poder adquisitivo tendrá una consecuencia directa sobre el Índice de Precios al Consumidor (IPC), y, por ende, sobre las actualizaciones de los alquileres. «Si sube el IPC, suben los alquileres», sintetizó.
En este marco, el tesorero del Cocir recomendó prudencia y seguimiento cercano del comportamiento del dólar oficial y la evolución de precios, ya que cualquier variación significativa podría modificar la ecuación de inquilinos y propietarios.
Un mercado que venía en alza
El balance del sector hasta este punto era positivo. “El mercado inmobiliario venía de un buen cierre del último trimestre de 2024 y había arrancado 2025 con datos muy alentadores”, aseguró Ferreyra. En enero y febrero se registraron aumentos interanuales muy marcados en la cantidad de escrituras, lo que reflejaba una recuperación importante empujada por la reactivación del crédito hipotecario.
No obstante, el nuevo contexto obliga a repensar ese sendero de crecimiento. “Habrá que analizar con atención el impacto de estas nuevas medidas”, concluyó Ferreyra.
Expectativa moderada en un escenario incierto
Si bien el fin del cepo no alteró de forma inmediata la lógica del mercado inmobiliario, introduce nuevos interrogantes y desafíos. Las operaciones en curso financiadas con créditos hipotecarios podrían quedar desfasadas si el tipo de cambio se modifica abruptamente. Las escrituras, calculadas en dólar oficial, ya empiezan a reflejar un aumento en sus costos. Y los alquileres podrían sufrir nuevas subas si la inflación no se contiene.
El mercado, que venía mostrando señales de recuperación, entra ahora en una fase de vigilancia. Los próximos días serán clave para determinar si este nuevo esquema cambiario se traduce en una adaptación suave o si, por el contrario, genera una nueva reconfiguración de reglas y expectativas.
