El boom de los alquileres temporales pierde fuerza en Argentina: menos rentabilidad y más regulación

El mercado inmobiliario argentino atraviesa un proceso de transformación. Lo que hasta hace poco era un negocio en auge, con alquileres temporales impulsados por el turismo y plataformas como Airbnb, hoy enfrenta un escenario de menor rentabilidad y cambios regulatorios que están reconfigurando la oferta de inmuebles en las principales ciudades del país.

El fenómeno de los alquileres temporarios comenzó a crecer con fuerza en 2015, con la llegada de Airbnb y otras plataformas al país, y se consolidó después de la pandemia, cuando se reactivaron los viajes tanto nacionales como internacionales. La alta demanda turística y la depreciación del peso convirtieron a Argentina en un destino atractivo para los visitantes extranjeros, lo que disparó la rentabilidad de este tipo de locaciones. Sin embargo, el contexto actual es muy diferente: la apreciación del peso, la baja del dólar y la derogación de la Ley de Alquileres han cambiado las reglas del juego.

Menos demanda, más oferta de alquileres tradicionales

El impacto de estas variables es claro. Según un informe del sector inmobiliario, la demanda de alquileres temporarios cayó del 9% al 3% en el último año. Pablo Porta, titular de Porta Consultora de Inversiones y Desarrollos Inmobiliarios, confirma esta tendencia y señala que la disponibilidad de propiedades para alquiler temporal se redujo en al menos un 50%:

«Hoy en la empresa tenemos entre 25 y 30 unidades en alquiler temporario, pero antes del DNU que derogó la Ley de Alquileres contábamos con 50. Al menos 20 pasaron a alquileres tradicionales porque ahora los propietarios pueden establecer contratos en la moneda que quieran y por el plazo que decidan», explica Porta.

¿Sigue siendo rentable el alquiler temporario?

A pesar de la baja en la demanda, el alquiler temporal sigue ofreciendo mayor rentabilidad que el tradicional. Porta asegura que puede ser hasta un 70% más lucrativo, aunque advierte sobre el riesgo de vacancia: «Si hay una ocupación continua, la rentabilidad es enorme, pero si el departamento queda vacío varios días, la ecuación cambia». Además, señala que los alquileres temporarios requieren un mayor mantenimiento y equipamiento.

Imanol, un inversor rosarino con seis departamentos en alquiler, detalla que amueblar una unidad cuesta aproximadamente USD 5.000, incluyendo electrodomésticos como Smart TV, aire acondicionado y lavarropas. «En el último año, la rentabilidad bajó porque las expensas y servicios aumentaron entre un 100% y 120%, mientras que la suba de los alquileres se estancó en un 30%. Si lográs una ocupación de entre 15 y 20 noches al mes, sigue siendo más rentable que un alquiler tradicional, pero el margen de ganancia se redujo entre un 20% y un 30%», analiza.

Las mejores zonas para alquiler temporario en Rosario

En Rosario, algunos barrios siguen siendo atractivos para esta modalidad. Imanol destaca que las unidades premium cerca del Parque España tienen buena demanda. Otro punto caliente es Fisherton, donde la cercanía al Jockey Club y a salones de eventos genera un flujo constante de huéspedes.

Christian, propietario de un departamento en Fisherton, opta por alquilar su propiedad tanto por noche como por mes, dependiendo de la demanda. «Gano más que con un alquiler tradicional, pero tengo que estar encima de todo: limpieza, ropa de cama, coordinación con los inquilinos. De todos modos, con solo cinco días de alquiler cubro todos los gastos, lo demás es ganancia», afirma.

Plataformas y regulaciones: claves del negocio

Las tarifas de los alquileres temporarios pueden fijarse en pesos o dólares, dependiendo de la plataforma utilizada. Airbnb cobra en dólares y la comisión la paga el inquilino, mientras que Booking trabaja con tarifas en pesos y el dueño asume un costo del 15% por cada reserva. Christian prefiere Booking, con tarifas entre $65.000 y $75.000 por noche, y $150.000 por fin de semana. «Hoy cobrar en pesos o dólares es casi lo mismo porque el oficial está igualado», explica.

Por otro lado, Imanol prefiere Airbnb por su sistema de seguros y protección contra cancelaciones. «Si el anfitrión cancela una reserva, recibe una penalización y, tras tres cancelaciones, la cuenta se bloquea. Además, Airbnb cubre daños y reembolsos, lo que la hace más segura», comenta. Gracias a su cuenta en España, puede cobrar en dólares sin pagar comisiones adicionales.

En cuanto a regulaciones, ciudades como Buenos Aires y Rosario implementaron registros obligatorios para controlar la cantidad de inmuebles destinados a alquileres temporarios. La Secretaría de Deporte y Turismo de Rosario exige que tanto propietarios como viviendas se inscriban para llevar un control de la oferta. «Es recomendable que los contratos sean realizados por un corredor inmobiliario para evitar inconvenientes legales», aconseja Porta.

Tecnología y autogestión: la nueva era del alquiler temporario

La domótica y la autogestión están optimizando la operatoria de los alquileres temporarios. El «self check-in» y «self check-out» permiten a los inquilinos ingresar y salir del inmueble sin intermediarios. En Rosario, Imanol utiliza cajas de seguridad para que los huéspedes retiren y devuelvan las llaves sin contacto.

En destinos más avanzados, como Estados Unidos, la automatización es aún mayor. Virginia, una turista argentina que se hospedó en Miami y Orlando a través de Airbnb, relata su experiencia: «Me enviaron códigos digitales para acceder al condominio, al lobby y al departamento. Todo sin necesidad de encontrarse con nadie. Es un sistema seguro y práctico».

El mercado de alquileres temporarios en Argentina está en plena evolución. Si bien sigue siendo un negocio rentable, la mayor regulación, el cambio en las condiciones macroeconómicas y la caída de la demanda obligan a los inversores a replantear estrategias para maximizar ganancias y minimizar riesgos.